La confédération national du logement (CNL) alerte sur l'état des logements sociaux à La Réunion. L'organisme dénonce une politique défaillante et parle d'un recul de 30 ans en arrière. Baisse du nombre de logements construits, dégradation sur la qualité des logements neufs, retards importants dans les programmes de réhabilitations, politique en faveur des séniors éloignée de la demande, nombreuses sont les problématiques à quelques jours de la venue d'Élisabeth Borne et d'Olivier Klein, ministre du logement (photo : sly/www.imazpress.com)
Tous les plans logement construits dans notre Département ont échoué.
On assiste à :
- Une baisse du nombre de logements construits,
- Une dégradation sur la qualité des logements neufs,
- Des retards très importants dans les programmes de réhabilitations,
- Une politique en faveur des séniors qui est très éloignée de la demande,
- Des défaillances sur le suivi des programmes en accession sociale( LES) qui mettent en grande difficulté des propriétaires au vu de la lenteur constatée dans les programmes financés ou chantiers abandonnés.
C’est pour toutes ses raisons que la CNL parle d’une politique défaillante qui n’a pas pu s’adapter à l’évolution de notre société Réunionnaise par manque d’anticipation, manque d’ambitions et ou de moyens de tous les partenaires œuvrant dans le domaine de l’habitat.
On peut constater un décalage entre les engagements pris et la réalité et cela est particulièrement parlant sur les programmes de constructions, de réhabilitations dans le social comme dans le privé.
Tous les ans environ 3700 logements qui ont pourtant bénéficié de subventions de l’Etat ne démarrent pas !
La Cour des Comptes titrait dans son rapport de Novembre 2021 qu’il fallait « restaurer la cohérence de la politique du logement en l’adaptant aux nouveaux défis » et sur ce point le département de La Réunion n’est pas au rdv de cette urgence.
La venue de la 1er Ministre, du Ministre du Logement ne doit pas être une visite de plus. La CNL et les Réunionnais veulent :
- Des solutions concrètes et immédiates pour faire face aux difficultés de La Réunion,
- Des Rencontres avec les acteurs de terrain pour ressentir nos difficultés
- La situation du logement social à La Réunion -
Le constat que nous pouvons faire est très préoccupant et se pose la question sur l’accès au logement social . Depuis plusieurs années la CNL avait déjà attiré l’attention des pouvoirs publics sur un ralentissement dans les livraisons des logements et avec pour conséquence une diminution importante dans les attributions de logements.
Il faudrait remonter à plus de 30 ans en arrière pour voir des chiffres aussi bas en livraison de logements. Mais il y a 30 ans nous n’avions pas 39 000 demandeurs de logements. On arrive à satisfaire en attribution que 15 % de la demande !! le nombre de logements neufs mis en location sonne comme un échec de cette politique.
La bascule c’est opérée depuis 2018, c’était bien avant le covid ou la guerre en Ukraine et la flambée des prix.
- La situation des demandeurs de logements -
En fin 2022 La Réunion comptait 39 200 demandeurs de logements. Depuis plusieurs années on peut constater une progression quasi constante de 9 % de demandeurs supplémentaires par an. Leur profil n’a pas évolué et reste à près de 80 % des personnes à bas revenus et environ 54 % sont déjà locataires dans le social ou privé. Il y a 18 032 primo demandeurs.
Nous avons à faire face à un très grand nombre de demandes insatisfaites tout comme les parcours résidentiels qui sont quasiment à l’arrêt.
Le prix des loyers dans le parc social reste encore la 3 -ème région de France où le prix du loyer à la surface habitable est le plus élevé. Des loyers inadaptés aux ressources des demandeurs, des demandeurs de logements de plus en plus écartés d’une location c’est une situation qui se répète.
Un taux d’effort qui écarte des locataires
Nous devons faire face à des refus d’attribution au vu des revenus qui dépassent les plafonds de ressources autorisées pour un LLTS ou un revenu trop bas pour prétendre à un LLS alors que ses revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources autorisés, c’est le loyer qui est trop élevé !
Les séniors
Une autre donnée est à prendre en compte, les demandes de logements des seniors. Ce sont les futurs retraités ou les séniors qui souhaitent avoir un logement moins cher et moins grand au vu de leurs revenus. Certains sont en sous occupation dans leur logement et attendent vainement une proposition. Les demandes des séniors vont continuer de progresser tous les ans. Ils sont locataires dans le social, dans le privé et un nouveau profil les propriétaires.
- Un équilibre tres fragile qui est rompue -
Les analyses des données permettent de voir que depuis 2016 la bascule est apparue et que l’équilibre qui était très fragile s’est rompue.
- Baisse des attributions
- Baisse dans les livraisons de logements
- Augmentatation dans le nombre de demandeurs de logemens sociaux
Le tableau ci après retrace parfaitement la situation sur les 6 dernières années.
- L’évolution des logements sociaux par commune -
Depuis plusieurs années nous retrouvons les mêmes communes qui ne respectent pas leurs obligations légales minimale. Ainsi 8 communes seulement sur 24 satisfont aux obligations de la loi.
Sur les 16 communes en déficit de logements sociaux 5 communes cumulent en plus de ce déficit un pourcentage d’attributions extrêmement bas et très préoccupant par rapport au nombre de demandeurs de logements dans leur commune.
Il s’agit des communes de St Paul, St Philippe, St Pierre, les Avirons, St Joseph, Ste Rose, La Plaine des Palmistes qui sont sur des % d’attributions par rapport à la demande inférieures à 11%.
- Les difficultés financières des locataires -
La situation financière des locataires continue de se dégrader et le nombre de procédures en assignation et expulsion ne diminuent pas.
Pour les locataires qui perçoivent l’allocation logement La CAF reçoit les signalements des impayés de loyers dès le 2eme mois de retard . il est constaté une progression de 41 % de signalements entre 2021 et 2022.
La précarité des Réunionnais, les augmentations successives du coût de la vie (essence, mutuelles, produits à la consommation... ) sans oublier les loyers qui ont progressé de 2.5% et les charges locatives qui augmentent de manière significative ( +75% dans certains groupes d’habitations) ont un impact sur la situation financière des Réunionnais.
Avec l’augmentation du coûts des matériaux la situation des locataires ne va pas s’améliorer. Les bailleurs pourraient faire porter aux locataires le poids des augmentations avec des répercussions sur les prix des loyers qui sont déjà trop chers.
Le nombre d’assignations a aussi progressé de 42% entre 2011 et 2022 passant ainsi de 1133 à 1617. Dans le même temps la réquisition à la force publique a progressé de 48 % passant de 84 à 174 réquisitions sur la même période.
- La réhabilitation l’autre grand chantier -
La réhabilitation dans le secteur privé et social devient, tout comme la construction, la priorité.
Il s’agit de « cases à terre » très dégradées tout comme les appartements dans les copropriétés pour le privé.
Dans le secteur social nous devons faire face aux logements anciens avec des prix de loyers abordables et dans le même temps les bailleurs doivent réagir devant le fléau des immeubles neufs indécents datant de moins de 10 ans.
On peut estimer à près de 47 000 logements à réhabiliter.
L’enjeu de la réhabilitation est important pour des raisons de sécurité, de santé et au vu des nouvelles réglementations qui devraient entrer en vigueur dans le secteur privé après le 1er Juillet 2024.
- La qualité des logements à La Réunion -
C’est un véritable fléau qui touche depuis quelques années les locataires. Les logements neufs de moins de 10 ans qui présentent des signes d’indécence ou de désordres importants ne diminuent pas. On ne compte plus les immeubles sinistrés avec pour certains des étais
pour soutenir une structure défaillante.
Le nombre de déclarations d’indécence ne cesse de progresser mais reste largement en dessous de la réalité.
Les conséquences pour les locataires portent sur leur santé (problèmes respiratoires) et leur sécurité.
De toute évidence le suivi des chantiers pose problèmes et nécessite plus de rigueur de la part des entreprises du bâtiment, des cabinets de contrôle, des bailleurs et de l’Etat.
Au 01 Mai il est recensé 108 immeubles neufs présentant des désordres dans un ou plusieurs logements (infiltrations, moisissure, champignons, problèmes électriques, ascenseur sous les eaux ...)
L’ensemble de La Réunion est concerné par ce fléau.
- Les bailleurs sociaux grands absents au rendez-vous de la lutte contre la précarité énergétique -
Dans une île qui dispose de 5 500 heures d’ensoleillement et des records de pluviométrie on ne voit pas d’engagements des bailleurs sociaux à La Réunion.
C’est un défi majeur pour notre île tout comme la récupération des eaux pluviales pour l’arrosage ou le nettoyage extérieur.
L’autoconsommation collective qui s’appuie sur de l’énergie solaire photovoltaïque alimente les espaces communs avant d’être injectée sur le réseau pour alimenter les logements de l’immeuble.
En Métropole certains bailleurs sociaux n’ont pas attendus le décret pour développer des opérations d’autoconsommation collective.
Deux exemples :
- Gironde Habitat qui a lancé en 2017 son opération d’autoconsommation collective sur un immeuble de 60 logements équipé de 240 m2 de panneaux solaires photovoltaïques, avec un gain potentiel de 50 et 70 € par logement et par an.
- En 2020, c’est habitat 17 (Charente-Maritime) qui a mis en place une opération dans une résidence neuve de 25 logements, avec 78 m2 de panneaux dont 80% de la production d’électricité devrait être consommée par les locataires et parties communes
- Les dossiers Dalo -
La CNL avait constaté et alerté l’Etat il y a 2 ans sur des délais d’instruction dans la gestion des dossiers Dalo.
La commission doit rendre sa décision dans un délai de 3 mois à partir de la date de l'accusé de réception d’un recours Dalo. Dans les 6 mois qui suivent la notification de la décision de la commission reconnaissant la demande comme prioritaire, le préfet doit faire des propositions de logement adaptées aux besoins et aux capacités du demandeur.
Les délais d’instruction à La Réunion dépassent les 6 mois ! Ce retard pénalise bien sur les demandeurs de logement, les locataires en situation d d’expulsion ...
Il est nécessaire de procéder au renforcement des équipes en charge de l'instruction des dossiers.
- La Réunion en zone tendue -
En France, on appelle zone tendue un périmètre territorial au sein duquel les locataires ou les aspirants propriétaires ont du mal à trouver un logement. La demande y étant plus forte que l'offre, un bien mis en location ou à la vente trouve immédiatement preneur.
Le classement d’une ville en zone tendue emporte des conséquences juridiques. En effet, dans les zones tendues :
- Des règles de fixation du loyer s'imposent pour les logements nus et meublés loués à usage de résidence principale du locataire ;
- Le locataire d'un logement nu à usage de résidence principale peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois ;
- Le propriétaire peut être assujetti à la taxe sur les logements vacants ;
- Une majoration de la taxe d'habitation peut être appliquée pour les logements meublés non affectés à l'habitation principale (surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires).
Le Département de La Réunion remplit toutes les conditions pour être en zone tendue (nombre de demandeurs de logements / attributions / livraisons de logements ...) et malgré tous les signaux qui sont au rouge notre île n’est toujours pas en zone tendue. Il s’agit pour la CNL de rétablir cette erreur qui a des conséquences non négligeables pour les Réunionnais.
On compte actuellement en zone tendue 1149 communes composant 28 agglomérations de métropole.
- Les 19 propositions de la CNL -
Tout d’abord il est utile de rappeler que le droit au logement fait partie des droits fondamentaux et est notamment reconnu par la déclaration universelle des droits de l'homme.
A situation exceptionnelle l’Etat doit mettre en place des moyens conséquents. L’habitat doit être reconnu comme une grande cause Départementale.
- Augmentation des subventions et taux d’interventions en faveur des bailleurs sociaux sur les programmes de constructions / réhabilitations
- Minoration plus importante de l’EPFR sur les ventes du foncier ( 40% au lieu des 20% dans les intercommunalités qui se sont engagés également sur les minorations et qui respectent la loi SRU.
- Mise en place de sanctions pécuniaires contre les bailleurs sociaux qui continuent de mettre en location des immeubles neufs avec des désordres.
- Obligation de la part des bailleurs sociaux de mettre en place un contrôle lors des constructions et réhabilitations
- Revoir les plafonds des aides en faveur des propriétaires bailleurs et locataires et harmoniser les dispositifs existants
- Contrôle plus rigoureux de l’état d’avancement dans les programmes d’amélioration dans le privé
- Elargir le champ des entreprises bénéficiaires des aides de la LBU et du Conseil Départemental pour accélérer les réhabilitations et constructions des Logements évolutifs sociaux (LES)
- Mettre en place des crédits spécifiques pour soutenir toutes les initiatives privées en faveur des logements séniors avec des loyers abordables
- Sur les attributions mettre en place des commissions inter-bailleurs pour permettre aux locataires en sous occupation et qui font la demande de mutation d’avoir un logement plus rapidement
- Avec la hausse des coûts des matériaux l’Etat et la Région Réunion ont bénéficier de sommes supplémentaires importantes. Le surplus de L’octroi de mer et la TVA perçu par la Région Réunion et l’Etat sur tout ce qui est en lien avec l’habitat (matériaux de construction, équipements ...) doivent être réinjecté dans les programmes liés au logement ( privé et social)
- L’Etat doit s’engager à soutenir les privés qui s’engagerait à louer les logements à un prix plafond correspondant au LLS-LLTS
- La Réunion doit être reconnue comme une région en zone tendue dès cette année.
- L’Etat doit soutenir toutes initiatives en faveur de l’accession à un logement en location mise en place par des associations.
- Les personnes victimes de violence doivent pouvoir avoir accès à un logement en priorité au même titre que le public Dalo et de bénéficier des aides comme le dépôt de garantie, divers frais d’installation, le 1er mois de loyer...
- L’Etat doit donner au service gestionnaire de Dalo plus de moyens afin de répondre à ses obligations (délais d’instruction non respecté)
- L’Etat doit emmener les bailleurs sociaux à s’engager avec des actions concrètes touchant sur toutes les constructions et réhabilitations avec un malus bonus. Notamment sur la précarité énergétique et l’auto-consommation collective.
- Tous les accords, aides qui existent en Métropole doivent être étendus à La Réunion
- Action Logement Réunion doit pouvoir avoir plus d’autonomie de décisions avec des mesures spécifiques réunionnaises aussi bien pour les publics bénéficiaires que les aides en faveur des bailleurs
- Au vu de la situation de La Réunion ( taux de pauvreté, bas salaires, loyers élevés) nous demandons le gel des loyers en 2024 .