En 2021, l’étude sur l’immobilier d’entreprise à La Réunion présenté par Inovista, mettait en exergue un coût de l’immobilier logistique parmi les plus chers d’Europe. En 2023 dans un contexte inflationniste et de crise économique, le marché de l’immobilier d’entreprise ne semble pas pouvoir sortir de la crise mais reste une valeur refuge pour les investisseurs au prix de quelques ajustements. Nous publions ci-dessous le communiqué d'Inovista. (Photo : Inovista)
La crise économique consécutive au Covid et à la guerre en Ukraine ont provoqué une brusque inflation dès 2021. Mai 2022, cette dernière atteint des niveaux record. Entre juillet 2021 et juillet 2022, elle est passée de 1,5 % à 6,8 % avec, à La Réunion, des répercutions très marquées sur le cout des matériaux de construction. À l’échelle nationale, ces derniers continuent de croître et l’indice des coûts de construction (ICC) a progressé de près de + 9 % sur l’année 2022.
D’autre part, les taux d'intérêt aux entreprises ont progressé de 60 % entre le T4 2020 et le T4 2022. Leur évolution a été particulièrement significative à partir du troisième trimestre 2022. De surcroît, les établissements bancaires locaux prévoient un taux d’intérêt qui devrait atteindre 5 % d’ici fin 2023.
Même si le profil des investisseurs en immobilier d’entreprise est différent de ceux du résidentiel (ils disposent bien souvent d’une surface financière plus importante) le durcissement de la politique monétaire risque tout de même de ralentir l’activité de promotion immobilière sur le département. L’investissement dans le secteur du logement devrait également se réduire et cette dynamique s’observe déjà en France métropolitaine.
On note cependant, contrairement au secteur de l’immobilier résidentiel ou certains chantiers en cours sont à l’arrêt, que l’immobilier d’entreprise résiste lui encore plutôt bien à la pression.
- Augmentation des valeurs locatives -
Autre conséquence, les promoteurs immobiliers cherchent à compenser les coûts de construction plus élevés par une hausse des prix de vente au m2 dans le neuf. En quelques années ces prix de ventes ont crû de 30 % en immobilier d’entreprise. Cette augmentation se répercute sur les loyers qui ont fait un bon de 20 % au cours de l’année 2022.
Les investisseurs et les acteurs locaux de l’immobilier seront quand même appelés à plus de vigilance, car le marché immobilier ne pourra pas absorber une forte hausse des valeurs locatives. De surcroît, les enjeux énergétiques et réglementaires (décret tertiaire, décret BACS, etc.) peuvent obliger un propriétaire à entreprendre des travaux.
Les tensions sur le marché réunionnais de l’immobilier d’entreprise soulignés par Inovista en 2021 et 2022 ne semble donc pas prête à se résorber, et, si l’on constate une hausse assez significative des liquidations judiciaire ces derniers mois (effet boomerang du Covid et arrivée à échéance des PGE), les quelques milliers de mètres carrés ainsi libérés retrouveront rapidement preneur (73 000 m² libres à la location fin 2022 à La Réunion chez Inovista).
- Un placement qui reste refuge : s’il est bien maitrisé -
Alors qu’en métropole le marché de l’immobilier d’entreprise amorce une courbe descendante, La Réunion continue de voir mois après mois augmenter les prix au mètres carrés et dans un contexte de crise économique, le secteur pourrait bien faire figure de valeur refuge alors qu’il affiche pour les investisseurs un rendement brut entre 6 et 8 %. Ces chiffres devraient venir à augmenter légèrement et resteraient bien au-dessus de ceux de l’immobilier résidentiel (3 à 5 % en moyenne).
"À trop se concentrer sur le danger, on passe à côté d’opportunité" explique Vincent Le Baliner, Gérant associé d’Inovista. "Si l’immobilier d’entreprise est moins facile d’accès qu’auparavant, il n’en reste pas moins une valeur sure tant est que sa gestion reste parfaitement optimisée."
Car l’immobilier d’entreprise présente des atouts qui atténuent les effets induits par la hausse des taux d’intérêts comme la durée d’engagement des locataires qui se fait sur une plus longue période par le biais du bail commercial. Les investisseurs peuvent également, selon les clauses du bail, transférer un certain nombre de charges sur le locataire (taxes foncières, frais de gestion technique, etc.).
"Mettre en place une gestion locative pointue et un bon asset management, s’appuyer sur des professionnels pour la commercialisation, l’analyse de marché et la programmation immobilière, sont dans le contexte économique actuel, des démarches qui permettent aux investisseurs de sécuriser leurs investissements à long terme", conclut Vincent Le Baliner.