Depuis le 1er janvier 2025, les investissements locatifs ne bénéficient plus du dispositif Pinel. À La Réunion, où le 36ème Salon de la maison vient de se terminer, cette disparition inquiète dans un contexte de forte pénurie de logements. Entre raréfaction de l’offre, hausse des coûts de construction et incitations fiscales limitées, les professionnels de l'immobilier tirent la sonnette d’alarme. (Photo : rb/www.imazpress.com)
Introduit en 2014, le dispositif Pinel permettait aux particuliers d’investir dans des logements neufs à des fins locatives en échange d’un avantage fiscal croissant selon la durée de mise en location.
Sur un territoire comme La Réunion, où l’offre de logement est largement inférieure à la demande, l’outil représentait un levier pour dynamiser le secteur du bâtiment. Mais depuis le 1er janvier 2025, cet avantage n’est plus accessible pour de nouveaux projets.
Selon Thibault de La Raitrie, secrétaire général de la FNAIM Océan Indien, la suppression de ce dispositif laisse un vide : "Ce n’était pas un avantage énorme, mais il avait le mérite de structurer le marché locatif dans le neuf. Avec son arrêt, on retire encore une carotte fiscale à ceux qui étaient prêts à investir".
Il alerte aussi sur la déconnexion entre encadrement des loyers et politique de l’offre : "Le 5 mars dernier, une sénatrice de La Réunion a fait passer une loi sur l'encadrement des loyers. Très bien. Mais si on ne crée pas de conditions favorables à l’investissement, si on n'offre pas les conditions aux investisseurs de faire baisser les prix des loyers, on ne fait que mettre un pansement sur une jambe de bois", assure l'agent immobilier.
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- Un impact direct sur le secteur de la promotion immobilière -
À court terme, la disparition du dispositif Pinel désorganise également les projets de construction. Sandrine Marque, chargée de communication chez Immo’Malin, l’observe : "Il y avait pas mal de projets qui allaient être lancés, notamment par des promoteurs misant sur le dispositif. Aujourd’hui, ils doivent revoir leur copie."
En parallèle, les coûts de construction continuent de grimper : +30 % entre 2020 et 2025, selon la FNAIM.
Dans un contexte insulaire dépendant des importations de matériaux, la baisse de rentabilité des opérations pèse lourd. "Le marché de la construction n’est pas local. Sans avantage fiscal, les investisseurs fuient. Et si personne ne construit, il n’y a plus de logements à proposer, c’est mécanique", alerte Thibault de La Raitrie
- La location meublée, une alternative… limitée -
Face à ce constat, certains opérateurs s’adaptent. Immo’Malin oriente désormais les propriétaires vers la location meublée.
"Nous proposons aux investisseurs de transformer leur bien pour accéder au statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel), qui reste fiscalement intéressant. Cela peut aller jusqu’à une non-imposition des loyers pendant plusieurs années", explique Sandrine Marque.
Cette formule rencontre un certain succès, notamment auprès des étudiants et jeunes actifs. "Ce sont souvent des baux d’un an, ce qui offre de la souplesse. La demande est forte pour les logements meublés", ajoute-t-elle.
Mais cette solution ne suffit pas à combler les besoins en logements durables. "Le meublé n’est pas une réponse structurelle à la crise. Il pallie à court terme le désengagement public, mais ne produit pas de logements neufs à grande échelle", tempère Erick Fontaine, administrateur de la CNL 974.
- Un prêt à taux zéro peu efficace pour relancer la dynamique -
Autre outil mis en avant par l’État : le prêt à taux zéro (PTZ) qui depuis le 1er avril 2025, a été étendu à tous les logements neufs (qu’il s’agisse d’un projet en habitat collectif ou individuel) sur l’ensemble du territoire français jusqu’au 31 décembre 2027.
Mais là encore, les professionnels se montrent sceptiques. "Le PTZ ne compense pas la suppression du dispositif Pinel", résume Erick Fontaine.
En effet, le PTZ est destiné aux primo-accédants dans le cadre de l'acquisition de leur résidence principale. La nouveauté introduite par l'État le 1er avril concerne la réouverture du dispositif aux constructions de maisons individuelles, sous certaines conditions.
Cette évolution représente une opportunité pour les ménages souhaitant faire construire leur résidence principale mais n'incite pas les investisseurs à construire des nouveaux logements locatifs.
Erick Fontaine rappelle par ailleurs qu'avant la fin de Pinel, d’autres dispositifs ont aussi disparu ces dernières années, notamment l’APL accession : "L’arrêt de cette aide le 1er janvier 2020 a eu des répercussions directes sur l’accession à la propriété. Cela a constitué un coup dur supplémentaire pour les ménages modestes".
- Un déficit structurel de logements à l’échelle de l’île -
La crise du logement n’est pas nouvelle à La Réunion, mais elle s’aggrave. Le rapport de la Fondation pour le Logement publié en avril 2025 dresse un tableau alarmant : 44.000 demandes de logement en attente, 3.000 personnes sans domicile et seulement 1.739 logements sociaux livrés en 2024, contre près de 3.000 en 2017.
Guillaume Chérubin, président du collectif "Un Toit Pou Nou", résumait la situation il y a quelques semaines : "Ce n’est pas juste une question de chiffres, mais de dignité. Des familles, des personnes âgées, des victimes de violences n’ont pas de solution. Le logement, c’est aussi une réponse aux urgences sociales".
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Sur le front du logement social, la situation est tout aussi tendue : près de 8.500 logements pourtant financés ne sont toujours pas mis en chantier. Et seuls 8 % des ménages prioritaires au titre du DALO ont été relogés en 2024.
- Un appel à une politique de l’offre adaptée à l’outre-mer -
À La Réunion, la demande est là, mais l’offre ne suit pas. Tous les acteurs s’accordent sur la nécessité d’un plan d’action plus ambitieux.
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"On a encore de la place en zone urbaine. Ce qu’il faut, c’est créer les conditions pour construire : routes, écoles, services, et surtout incitations fiscales fortes", insiste Thibault de La Raitrie.
Même constat pour la CNL 974 : "L’État aurait dû renforcer le dispositif Pinel, pas le supprimer. Il faut une loi spécifique pour l’investissement immobilier outre-mer, sinon on va droit dans le mur".
L’enjeu dépasse la simple rentabilité immobilière. Il s’agit aussi de préserver l’emploi dans le BTP, de réduire la précarité et d’offrir un logement décent aux plus vulnérables.
Pour cela, conclut Erick Fontaine, "il faut une vision à long terme, des incitations fortes et une volonté politique claire".
pb/www.imazpress.com / redac@ipreunion.com
Cette "fameuse" loi Pinel une parfaite illusion pour les propriétaires !
Des appartements achetés hors de prix et une revente avec une moins-value souvent égale à la baisse d'impôts...
Conclusion : Ce sont les promoteurs et les agences immobilières qui se remplissent les poches.
Cela m'agace d'entendre des professionnels raconter n'importe quoi. Tous ces dispositifs de défiscalisation n'ont été profitables qu'à des gens qui parfois ne sont jamais venus ici et ont acheté sur plan. C'est à cause des ces dispositifs que les prix ont flambé. "J'oriente les clients vers une location meublée"....génial on trouve un T2 meublé à 1200 euros, une hérésie, cela profite encore à ceux qui ont de l'argent. Il faut une politique forte pour l'immobilier : une propriété par département par personne - on achète si on vit à la Réunion depuis un certains temps - encore trop d'avantage fiscal sur les meublés d'où les prix exorbitants - limiter les locations en airbnb sur une même commune (les professionnels en souffre). La Réunion n'est pas extensible, il y a déjà trop de monde aujourd'hui...
Le dispositif Pinel a profité à qui ? Des métropolitains friqués qui voulaient payer moins d’impôt. Qui n’ont jamais posé le pied à la réunion. Plusieurs études ont montré qu’il était inefficace. En plus il n’a pas vraiment profite pour l’accès au la propriété des réunionnais. Bon débarras !
Incitation fiscale forte pour des riches qui demandent ensuite des loyers exorbitants, et qui n’entretiennent pas le logement car souvent ils ne sont pas sur le territoire… Est-ce vraiment une bonne solution ??
PINEL ne peut être possible que pour une location dont le prix au M2 est imposé, justement pour éviter les loyers élevés...tous les messages qui parlent de hausses des prix etc...HORS SUJETS ou vous ne savez pas de quoi vous parlez !
Exactement, en 2023, j'ai du quitter St Jo, mon ancien propriétaire voulant vendre sa maison, n’a pas renouveler mon bail. Des mois à galèrer. Et puis un jour je trouve une maison neuve à Grand Bois,jardin, varangue ,abri voiture, 3 chambres, cuisine aménagée, salon, 2 salles de bain spacieuses, douche à l’italienne , 2 wc. Et sous la loi Pinel. Montant du loyer aux alentours de 1500 euros. C'est un gros investisseur qui a plusieurs biens ici.